【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】根據(jù)中信房屋2014年第2季『宅指數(shù)』的調(diào)查顯示，「不動(dòng)產(chǎn)」已連續(xù)蟬聯(lián)22季最抗跌保值標(biāo)的冠軍，比例達(dá)37.3％，但比上季的39.7％下滑了2.4％；而排名第二的為「保留現(xiàn)金」項(xiàng)目，比例有17.0％，比上季增加了1.6％；排名第三的則是「保險(xiǎn)」項(xiàng)目，比例有13.4％，較上季增加2.6％；再者，排名第四的是「黃金及貴金屬」，比例有9.6％，和上季持平；而本季受股市表現(xiàn)熱絡(luò)的影響，「股票」項(xiàng)目在本季排名竄升第五，比例達(dá)9.1％，比上季6.6％增加了2.5％，而上季表現(xiàn)較佳的「投資外幣」選項(xiàng)，則因人民投資熱潮轉(zhuǎn)涼，本季調(diào)查排名滑落至第七位，比例9.4％下跌至4.7％(附圖1)。
 
中信房屋董事長(zhǎng)鄭余正全表示，不動(dòng)產(chǎn)雖已連續(xù)22季蟬聯(lián)最抗跌保值標(biāo)的第一位，但整體數(shù)據(jù)表現(xiàn)卻連續(xù)四季下滑，也比2013年第二季同期的44.2％下滑了6.9％，顯見(jiàn)近期政府打房不斷，加上財(cái)政部近期擴(kuò)大查稅措施，以及立法院三讀通過(guò)囤房稅等政策的影響下，多數(shù)民眾開(kāi)始將資產(chǎn)由不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移到其他理財(cái)項(xiàng)目上。此外，2014年為選舉年，政府振興股市不遺餘力，臺(tái)股近期也攻上了9200點(diǎn)大關(guān)，部分市場(chǎng)資金恐轉(zhuǎn)往股票市場(chǎng)投資，而調(diào)查指出不動(dòng)產(chǎn)的保值性雖仍大幅領(lǐng)先其他理財(cái)工具，但表現(xiàn)已連續(xù)四季下滑，在政策的干擾下，未來(lái)房市表現(xiàn)好壞，恐要看政府臉色。
 
打房不斷，民眾購(gòu)屋意願(yuàn)創(chuàng)五年新低
 
根據(jù)2014年Q2宅指數(shù)調(diào)查指出，「2年內(nèi)有購(gòu)屋計(jì)畫(huà)」的受訪者佔(zhàn)48.6％，較上季的50.4％下降了1.8％，這結(jié)果也是宅指數(shù)自2009年Q1調(diào)查以來(lái)表現(xiàn)最低的，顯見(jiàn)政府抑制房?jī)r(jià)的措施不斷，民眾進(jìn)場(chǎng)意願(yuàn)轉(zhuǎn)趨保守，導(dǎo)致本季購(gòu)屋意願(yuàn)創(chuàng)下宅指數(shù)調(diào)查以來(lái)的新低(附圖2)。
 
中信房屋董事長(zhǎng)鄭余正全指出，在本季調(diào)查中可發(fā)現(xiàn)，中長(zhǎng)線「半年到1年內(nèi)」想要進(jìn)場(chǎng)的買(mǎi)方減少最多，由上季的13.2％下跌至本季的8.6％，顯見(jiàn)近期除了囤房稅的政策干擾外，下半年的「七合一 選舉」也是重要變數(shù)之一，部分民眾選擇先觀望選舉結(jié)果後才來(lái)進(jìn)場(chǎng)買(mǎi)房。
 
此外，短線「3個(gè)月-半年內(nèi)」有願(yuàn)意進(jìn)場(chǎng)的買(mǎi)方，則由2.4％上升至4.2％，顯示也有少數(shù)民眾，期望Q3房?jī)r(jià)能鬆動(dòng)，準(zhǔn)備伺機(jī)進(jìn)場(chǎng)搶進(jìn)。不過(guò)整體而言，儘管Q3有少數(shù)買(mǎi)盤(pán)想逢低進(jìn)場(chǎng)布局，但中長(zhǎng)期兩年內(nèi)有意願(yuàn)進(jìn)場(chǎng)的比例為48.6％，仍是歷次調(diào)查最低的，所以在政府囤屋稅議題及選舉年的干擾下，民眾本季的購(gòu)屋意願(yuàn)將轉(zhuǎn)趨保守。
 
下半年首購(gòu)仍為主力，奢侈稅、實(shí)價(jià)登錄、囤房稅，連續(xù)進(jìn)逼，換屋及投資族轉(zhuǎn)趨保守，暫不進(jìn)場(chǎng)
 
2014年Q2有購(gòu)屋計(jì)畫(huà)者「首購(gòu)族」佔(zhàn)53.6％，較2013年同期(2013Q2)增加了5.1％；而屬第2次購(gòu)屋「投資及換屋族」的比例佔(zhàn)26.2％，則較去年同期(2013Q2)的31.1％減少了4.9％(附圖3)。
 
鄭余正全進(jìn)一步指出，從2014年Q2宅指數(shù)的『購(gòu)屋次數(shù)』調(diào)查發(fā)現(xiàn)，首購(gòu)族佔(zhàn)兩年內(nèi)有買(mǎi)房計(jì)畫(huà)的比例高達(dá)53.6％，為近兩年調(diào)查次高，而屬於二次購(gòu)屋的換屋及投資族佔(zhàn)26.2％，為近兩年調(diào)查次低。鄭余正全認(rèn)為，年輕人渴望有房，儘管近幾年所得未明顯增長(zhǎng)，精華區(qū)房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)高升，加上政府?dāng)U大查稅等因素干擾，年輕人還是希望能夠有一個(gè)屬於自己的家，所以本季進(jìn)場(chǎng)意願(yuàn)仍比去年同期大幅增加5.1％，顯見(jiàn)下半年房市，首購(gòu)仍為主力。
 
而相對(duì)地，屬於二次購(gòu)屋的換屋族及投資客群本季則相對(duì)保守，在近年奢侈稅、實(shí)價(jià)登錄等政策連續(xù)進(jìn)逼下，再加上今年五月囤房稅三讀通過(guò)，本季投資及換屋族群購(gòu)屋意願(yuàn)轉(zhuǎn)趨保守，選擇暫不進(jìn)場(chǎng)。
 
全臺(tái)購(gòu)屋預(yù)算創(chuàng)新高，惟北市首購(gòu)預(yù)算下跌 本季面臨千萬(wàn)保衛(wèi)戰(zhàn)
 
根據(jù)2014年Q2宅指數(shù)的購(gòu)屋預(yù)算調(diào)查發(fā)現(xiàn)，全臺(tái)首購(gòu)族的平均購(gòu)屋預(yù)算由2013Q1的627萬(wàn)元上升至本季的696萬(wàn)元；而二次購(gòu)屋族的預(yù)算則由2013Q1的784萬(wàn)元上升至本季的994萬(wàn)元，不論從首購(gòu)或二次購(gòu)屋者來(lái)看，本季全臺(tái)平均購(gòu)屋預(yù)算，皆創(chuàng)下宅指數(shù)調(diào)查以來(lái)新高，顯示近年整體房?jī)r(jià)表現(xiàn)緩步上揚(yáng)，民眾的購(gòu)屋預(yù)算除了較去年來(lái)得高外，也逐漸認(rèn)清高房?jī)r(jià)的事實(shí)(附圖4)。
 
鄭余正全接著補(bǔ)充，雖然全臺(tái)平均購(gòu)屋預(yù)算創(chuàng)新高，但若從各縣市的資料來(lái)看，屬於精華區(qū)的臺(tái)北市，首購(gòu)族購(gòu)屋預(yù)算從上季的1091萬(wàn)元，下滑到本季的1000萬(wàn)元，北市首購(gòu)族本季面臨預(yù)算千萬(wàn)保衛(wèi)戰(zhàn)，顯見(jiàn)年輕人在北市買(mǎi)房大不易，有能力買(mǎi)房的，不願(yuàn)追價(jià)，只願(yuàn)意往坪數(shù)較小及總價(jià)較低的產(chǎn)品進(jìn)場(chǎng)。
 
同樣地，北市二次購(gòu)屋的換屋族及投資買(mǎi)盤(pán)，購(gòu)屋預(yù)算也從上季的1827萬(wàn)元下降到本季的1455萬(wàn)元，所以口袋較深二次購(gòu)屋族群，對(duì)於中高價(jià)位的產(chǎn)品也轉(zhuǎn)趨保守，下半年1500萬(wàn)元以內(nèi)的低總價(jià)產(chǎn)品才是市場(chǎng)主力，老公寓或小坪數(shù)產(chǎn)品還有補(bǔ)漲空間。而精華區(qū)的中高總價(jià)產(chǎn)品，在政府打房措施不鬆懈的情況下，將面臨買(mǎi)方預(yù)算下修的風(fēng)險(xiǎn)，以宅指數(shù)調(diào)查的資料可發(fā)現(xiàn)，北市首購(gòu)族預(yù)算下跌，未來(lái)將面臨千萬(wàn)預(yù)算保衛(wèi)戰(zhàn)。
 
民眾認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌，看政府臉色，政府政策影響力，已超越市場(chǎng)供需及景氣變化
 
根據(jù)2014年Q2宅指數(shù)調(diào)查，政府近年頻頻打房，但房?jī)r(jià)仍打不下來(lái)的原因究竟為何?調(diào)查發(fā)現(xiàn)，排名第一的有39.8％的民眾認(rèn)為「持有稅太輕，口袋深的買(mǎi)盤(pán)仍拼命進(jìn)場(chǎng)」才是主因；再者，排名第二的有37.9％民眾認(rèn)為「政府房地產(chǎn)政策失靈，公告現(xiàn)值及地價(jià)調(diào)升反助漲土地價(jià)格飆漲」；而排名第三的是有23.9％的民眾認(rèn)為「華人有土斯有財(cái)?shù)挠^念太深」；排名第四的是有22.7％民眾認(rèn)為「市場(chǎng)資金過(guò)多，在景氣不振下，資金轉(zhuǎn)而投資最穩(wěn)健的房地產(chǎn)」；最後，排名最末的是有16.8％民眾認(rèn)為是房?jī)r(jià)打不下來(lái)是「臺(tái)灣土地有限，精華區(qū)供給不足所造成」(附圖5)。
 
中信房屋董事長(zhǎng)鄭余正全認(rèn)為，持有稅制太輕，及土地稅增加轉(zhuǎn)嫁房?jī)r(jià)皆是政策面問(wèn)題，顯見(jiàn)民眾認(rèn)為政府房地產(chǎn)政策失靈，才是近年頻頻打房，但房?jī)r(jià)卻還遲遲打不下來(lái)的原因。
 
而屬市場(chǎng)供需及景氣變化等問(wèn)題則不如政策面的影響有殺傷力，整體而言，民眾認(rèn)為未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌要看政府態(tài)度，現(xiàn)階段政府政策影響力已超越市場(chǎng)供需及景氣變化。
 
多數(shù)民眾認(rèn)為下半年房?jī)r(jià)漲幅會(huì)在正負(fù)3％徘徊，房?jī)r(jià)是否下跌，仍屬未定論  
 
根據(jù)2014年Q2宅指數(shù)調(diào)查下半年的房?jī)r(jià)表現(xiàn)為何?結(jié)果顯示，全體受訪者有22.9％的民眾認(rèn)為「下半年房會(huì)持平，並且在正負(fù)3％徘徊」，排名在第一位；而排名第二到第四位的，皆是看好房?jī)r(jià)會(huì)上漲，分別是有14.9％的民眾認(rèn)為會(huì)上漲5％~10％；14.8％的民眾認(rèn)為會(huì)上漲10％以上；14.5％的民眾認(rèn)為會(huì)為漲3％~5％。而排名第五到第七位的，皆認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)下跌，分別是6.6％的民眾會(huì)下跌3％~5％；3.2％的民眾認(rèn)為會(huì)下跌10％以上；3.0％的民眾會(huì)下跌5％~10％(附圖6)。
 
下半年房市，量縮價(jià)平，首購(gòu)族及低總價(jià)產(chǎn)品為主力，郊區(qū)追價(jià)意願(yuàn)勝市區(qū)
 
中信房屋董事長(zhǎng)鄭余正全認(rèn)為，下半年房?jī)r(jià)不會(huì)大幅修正，也不會(huì)大幅上漲，持平的機(jī)率仍高，至於房?jī)r(jià)未來(lái)趨勢(shì)是否因政策打房及七合一選舉，或美國(guó)QE退場(chǎng)等因素的干擾而走跌，目前仍屬未定論，從2014年Q2宅指數(shù)調(diào)查可發(fā)現(xiàn)，多數(shù)民眾認(rèn)為下半年房?jī)r(jià)會(huì)在正負(fù)3％間震盪，再者是看漲比例較多，而看跌的比例則較少，市場(chǎng)短期購(gòu)屋意願(yuàn)雖轉(zhuǎn)趨觀望，但對(duì)房?jī)r(jià)看法仍偏中性樂(lè)觀，預(yù)計(jì)下半年房市仍會(huì)走「量縮價(jià)平」的格局。
 
此外，從各縣市的整體購(gòu)屋預(yù)算來(lái)看，北市購(gòu)屋預(yù)算終結(jié)連三漲的格局，本季由1485萬(wàn)元下跌至1239萬(wàn)元。而相較之下，郊區(qū)新北及桃園的購(gòu)屋預(yù)算則屢創(chuàng)新高，分別來(lái)到1051萬(wàn)元及809萬(wàn)元，所以下半年房市，郊區(qū)追價(jià)意願(yuàn)勝市區(qū)，低總價(jià)及有重大建設(shè)利多的地方，仍可逢低進(jìn)場(chǎng)布局(附圖7)。

 
宅指數(shù)研究方法︰
研究方法︰網(wǎng)路調(diào)查(IX Survey專業(yè)線上調(diào)查機(jī)制)
調(diào)查期間︰2014/05/29-2014/06/05
取樣來(lái)源：創(chuàng)市際大型樣本群(CyberPanel)。
取樣條件：臺(tái)灣地區(qū)20歲以上，有固定工作，或?qū)抑邢M(fèi)有決策權(quán)的家庭主婦、退休者。
總樣本數(shù)︰共回收1,347份有效樣本，在95％的信心水準(zhǔn)下，抽樣誤差在正負(fù)2.67％以內(nèi)，重點(diǎn)地區(qū)(臺(tái)北市、新北市、桃園縣市、新竹縣市、大臺(tái)中、大臺(tái)南、大高雄)佔(zhàn)全體樣本73.3％，再依照行政院主計(jì)處公布2014年5月臺(tái)灣地區(qū)性別、年齡、居住地人口結(jié)構(gòu)進(jìn)行加權(quán)，加權(quán)後樣本規(guī)模為N=1,068份